Информирует Росреестр: изменение или расторжение договора
После заключения договора могут возникнуть обстоятельства, требующие пересмотра условий существующего договора (изменения) или прекращения его действия (расторжения). Так, изменением договора является пересмотр ряда его условий при сохранении самого договора в силе, а расторжением – полное прекращение ранее состоявшегося договора и всех вытекающих из него для сторон обязательств и прав. Статями 450-451 Гражданского кодекса РФ определен исчерпывающий перечень случаев, в которых допускаются изменение или расторжение договора. К ним относятся следующие случаи:
- по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором;
- по требованию одной из сторон по решению суда;
- при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения частично или полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Изменение или расторжение договора возможно в силу соглашения сторон, при существенном нарушении договора, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законодательными актами. В частности, к иным случаям можно отнести изменения срока внесения арендной платы или ее размера. Согласно ч. 1 статьи 451 ГК РФ существенным нарушением договора признается нарушение, которое влечет для другой стороны значительный ущерб, который лишает ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закрепляет два основания, по которым застройщик наделяется правом требовать по суду расторжения или изменения договора участия в долевом строительстве:
- при просрочке участником долевого строительства платы по договору более чем на 3 месяца;
- при непринятии участником долевого строительства предложения застройщика об изменении срока передачи объекта.
Порядок изменения или расторжения договора определяется ст. 452 ГК РФ, на основании которой соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и сам договор. Для недвижимого имущества предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами. Кроме того, как и любая сделка, соглашение об изменении или расторжении договора должно отвечать требованиям, предъявляемым к законности его содержания, свободе воли, а также к соответствию воли и волеизъявления.
Изменен или расторгнут, по соглашению сторон может быть только неисполненный или частично исполненный договор, иными словами – в период действия договора. Надлежащее исполнение прекращает действие договора, стороны более не состоят между собой в обязательственных отношениях, в связи с чем изменять или расторгнуть попросту нечего. Стороны вправе по поводу того же предмета заключить новый договор.
Если договор изменяется или расторгается по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.
В соответствии с требованиями ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные названной статьей, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего регистрации. Любое дополнительное соглашение к такому договору также подлежит государственной регистрации.
Последствия изменения или расторжения договора различны и зависят от основания пересмотра договора. По общему правилу при изменении договора обязательства сторон сохраняются в обновленном виде, а при его расторжении обязательства прекращаются. Кроме того, ГК РФ установлены правила проведения между сторонами расчетов, необходимость которых при при изменении и расторжении договора обычно возникает.
Н. Кузьменко, заместитель начальника Белокалитвинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области,
С. СМИрнофф
