Как правильно поменять управляющую компанию

Жилищный Кодекс Российской Федерации предоставил собственникам помещений возможность выбора способа управления многоквартирным домом. Многие жители решили, что более профессионально это будет выполнять  управляющая компания. Но в процессе работы с выбранной компанией они столкнулись с проблемами связанными с тем, что она не справляется со своими обязанностями. В таком случае, собственники имеют полное право расторгнуть договор управления с недобросовестной УК и выбрать новую управляющую организацию или, например, создать ТСЖ.

О том, как правильно это сделать пойдет речь в данной статье.

В первую очередь, собственникам необходимо правильно оценить работу компании  и понять причины, мешающие ей осуществлять свою работу. Ведь обвинять всегда легче. И начинать надо с внимательного изучения договора управления, который собственники заключили с УК. Если пункты договора не исполняются, то необходимо требовать соблюдения законодательства и исполнения договора. Ну а если это безрезультатно менять УК.
Нужно также понять все ли средства оплачиваемые собственниками в УК по статье содержание и ремонт жилья направляются на работу по дому. И если жители исправно вносят плату, а инженерные коммуникации находятся плохом состоянии, в подъездах грязь то можно делать вывод что вина здесь УК. И тогда конечно пора принимать решение о смене компании.

Если же есть объективные причины, не позволяющие УК выполнять условия договора, например наличие в доме неплательщиков то конечно ставить в вину УК неисполнение договора не совсем корректно. Поверьте ни одна компания, ни ТСЖ не сможет работать без отсутствия средств.
Ну, поскольку вопрос стоит о смене УК. Рассмотрим варианты как это сделать.

Согласно статьям 44-48 Жилищного Кодекса РФ собственник вправе инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора УК. Оно может быть проведено как в форме очного, так и заочного голосования.
 
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Заочное голосование проводится в случае, если на общем голосовании не достигнуто кворума. Собрание в форме заочного голосования наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме.

В соответствии с п. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещения данного дома о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней  до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Это всё прописные истины, которые подробно изложены в Жилищном кодексе. Далее возникает вопрос, когда необходимо проинформировать УК о расторжении договора управления?

Это необходимо делать после принятия решения собственников на общем собрании и определения  претензий к старой компании. То есть принятия решения о расторжении договора с данной компанией и о переходе в  другую или созданию ТСЖ.
 
К сожалению, по сложившейся практике ранее управляющая домом компания не очень охотно принимает решение о передаче документации на дом и всячески старается его удержать. Но Жилищный кодекс предоставивший собственникам право смены как способа управления это относится к созданию ТСЖ, так и смене УК четко ставит условия и сроки передачи. И по закону в течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании (ТСЖ) – путем передачи разделительного баланса, технического паспорта дома и иной документацией предусмотренной законом.

Договор управления может быть также прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным Жилищным Кодексом РФ, если со стороны управляющей компании имеются нарушения: невыполнение условий договора управления; отказ в предоставлении информации о деятельности УК; оказание услуги не в полном объеме или ненадлежащего качества. Для этого собственникам желательно иметь документы, (заявления, обращения и пр.) подтверждающие факт неисполнения управляющей организацией своих обязанностей по управлению многоквартирным домом.
 
Процедура передачи дома конечно сложна, но если вы на это решились то все процедурные вопросы надо соблюсти так как в любой УК есть грамотные юристы которые будут искать варианты затянуть этот процесс в отличие от разрозненных собственников помещений.
 
Директор ООО «Инфоцентр ЖКХ» С.Л. Горобец

Как правильно поменять управляющую компанию