Последние новости
09 дек 2016, 23:07
 Уже вывешивают гирлянды. Готовятся к Новому году. Кто-то украшает живую елку,...
Поиск

» » » Все больше рейдерства в сфере ЖКХ


Все больше рейдерства в сфере ЖКХ

Все больше рейдерства в сфере ЖКХПри высоком уровне износа основных фондов коммунального хозяйства, а также жестких тарифных ограничениях со стороны государства предприятия и объекты коммунального комплекса ранее не представляли особого коммерческого интереса.

В настоящее время ситуация изменилась. Все чаще в прессе можно встретить понятие "рейдерство".
Рейдерство в сфере ЖКХ — явление достаточно новое и представляет собой незаконные действия какой-либо обслуживающей организации по передаче ей под опеку приглянувшегося многоквартирного дома.

Появление рейдерства связано с проводимой реформой, направленной к повышению ответственности и сознательности собственников помещений многоквартирных домов. Наделение собственников помещений в многоквартирном доме достаточно широким спектром прав побуждает наиболее предприимчивых граждан использовать еще не устоявшуюся систему управления многоквартирными домами в своих интересах.

Согласно действующему Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, обслуживающие более одного помещения в данном доме (подвалы, чердаки и иные нежилые помещения), и земельный участок под многоквартирным домом. Как правило, именно эти объекты, являются предметом интереса рейдеров. Велико внимание последних к финансовым потокам, направленным на содержание и ремонт дома.

Поводом для рейдерских атак являются просчеты, недостаточное предвидение возможных рисков, ситуация, когда в самом ТСЖ/УК не все ладно: плохо или с нарушениями ведется учет, используются неправильные схемы управления, отсутствует прозрачная отчетность, налоговая и финансовая дисциплины. В итоге – многочисленные проверки, по результатам которых выставляются иски, штрафы, налоговые претензии, даже возбуждаются уголовные дела против руководителей. Подобные нарушения создают почву для рейдерства.

На сегодняшний день рейдеров в ЖКХ, захватывающих многоквартирные дома, как правило, интересует следующее:
1. захват общедолевого имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов (подвалов и технических этажей).
2. захват общедолевого имущества без последующего отчуждения. Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламных щитов (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли — под размещение антенн сотовой связи…
3. контроль над коммунальными платежами жильцов.
4. навязывание собственникам дополнительных услуг по содержанию и ремонту жилья.
5. контроль над деньгами, которые, возможно, в будущем удастся получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ. Как известно, руководит этим процессом организация, управляющая объектом.

Рейдеры предпочитают действовать в домах, которые находятся в хорошем техническом состоянии. Рейдер не пойдет туда, где ему не выгодно, где все жильцы будут спрашивать с него работу "по полной". А равнодушие только на руку тем, кто не прочь поживиться за чужой счет.

От рейдеров одинаково страдают все участники жилищных отношений:
- во-первых, собственники квартир в один момент могут оказаться бесправными и потерять возможность доступа к общему имуществу многоквартирного дома, а в самом худшем случае - лишится права собственности на это имущество, либо на значительную его часть;
- во-вторых, управляющие организации теряют клиентов в лице собственников помещений и ТСЖ, отбиваемых не всегда честными способами.

Наиболее общая форма, которая достаточно широко распространена, заключается в смене способа управления многоквартирным домом (например, многоквартирный дом, еще вчера управляемый управляющей компанией, сегодня вдруг оказался под властью ТСЖ, или наоборот) либо в смене управляющей организации (например, вчера дом находился в управлении ООО "Ромашка", а сегодня уже — ООО "Василек"). Подобная ситуация возможна в домах, где отсутствуют социально ответственные собственники, так как здесь смена одной управляющей конторы на другую пройдет незаметно для жителей и некому будет бить тревогу. Именно на это в первую очередь рассчитывают рейдеры.

Сначала происходит внедрение рейдера в число собственников помещений. Затем захватывается большинство голосов собственников квадратных метров. Достаточно подговорить 51 процент жильцов, убедив, что им выгодно выбрать именно другую управляющую компанию. Если 51% жильцов примет такое решение, оставшимся владельцам квартир придется подчиниться. Часто в голосовании участвуют  жильцы неприватизированных квартир, недавно умершие собственники ("мертвые души").

Далее навязываются завышенные платежи за обслуживание. И, при необходимости, "выдавливаются" из дома несогласные.

На судебное разбирательство необходимо время, за которое рейдер успеет начать рассылать квитанции собственникам на оплату жилищно-коммунальных услуг, совершить сделки по управлению многоквартирным домом.

Вторая наиболее распространенная форма рейдерства заключается в смене правления ТСЖ и председателя правления ТСЖ. Следует признать, что это палка о двух концах, поскольку трудности при смене власти поджидают не только рейдеров, но и добросовестных членов товарищества, например, если в ТСЖ по инициативе одного из членов было проведено общее собрание, избрано новое правление и новый председатель правления ТСЖ, но старый при этом не хочет покидать свой пост и, конечно же, не станет способствовать новому правлению в оформлении его полномочий.

"Инициативная группа" может добиться полной смены управления домом, переизбрания правления, ревизионной комиссии. Если переизбрать правление не удастся, может быть, попытка переизбрать параллельное ТСЖ, с новым уставом. Появление двух правлений и председателей уже не редкость. Для недружественных и рейдерских поглощений предприятий используется целый арсенал средств, от сложных схем до банального подлога, нередки случаи подделки решений судов или неправильной их трактовки.

А вот явные признаки начала рейдерского захвата жилого дома:
– появление инициативной группы, раскладывающей по почтовым ящикам "письма", компрометирующие действующее руководство ТСЖ, Управляющей Компании и "организующие" письма в прокуратуру. "Черный пиар" может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей. Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов ("сарафанного радио")
– формирование негативного общественного мнения против председателя ТСЖ, правления Управляющей Компании другими способами.
– судебные иски против председателя ТСЖ, УК.
– попытки организовать и провести "свое" собрание с  целью смены способа и формы управления, переизбрания правления и ревизионной комиссии.
– инициирование заочного голосования, с нарушением предшествующих процедур, предусмотренных законодательством РФ.
– сбор подписей с жильцов, под разными предлогами, с целью создать "список согласных" и прямой обман пожилых людей с целью получить подпись.

Подводя итог, следует признать, что панацею от рейдерских захватов в сфере ЖКХ предложить невозможно. Однако практика показывает: там, где присутствует профессиональный подход в работе по управлению многоквартирным домом, в том числе при использовании общей собственности, где ведется активная работа с собственниками, то есть люди знают друг друга, свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, — там рейдерам приходится гораздо сложнее.

Что же все - таки делать в случаях, когда рейдерский механизм уже запущен.
Итак, вы подозреваете, что ваш дом "попал под раздачу". Об этом свидетельствуют две квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг ввашем почтовом. Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции, по которым  часть  жильцов по ошибке оплачивает  "коммуналку". В результате законно обсуживающее объект юридическое лицо оказывается не в силах рассчитаться за предоставляемые коммунальные ресурсы. Не торопитесь бежать и оплачивать указанные там суммы. Позвоните в компанию, с которой вы ранее заключили договор на обслуживание, и выясните, что происходит. Как правило, ваша "родная" компания вам разъяснит положение дел и заверит вас, что делает (или сделает) все необходимое, чтобы отстоять свои и ваши права.

Не торопитесь верить слухам. Только суд общей юрисдикции или Арбитражный суд может поставить точку в этом споре. Чтобы не копить долги, пока идет разбирательство, продолжайте платить компании, с которой у вас изначально заключен договор, за ней сохраняются все юридические права. Однако обращайте внимание, на какой расчетный счет будут перечислены ваши деньги. Вполне возможно, что они уйдут в рейдерскую компанию по умолчанию. Избежать этого можно, если обратиться в кассу "своей" компании, а не в банк. Новая компания  очень хочет убедить вас, что именно она уже (!) обслуживает ваш дом. Для этого она старательно выполняет ряд "зрелищных" работ: уборку придомовой территории, мытье окон, ремонт подъездов и фасада  и т.п. Помните! Пока нет договора, составленного в рамках жилищного законодательства, любые работы считаются незаконными, а значит, оплате не подлежат. Пусть себе работают, но платить вас никто не вправе обязать.

Жители многоквартирных домов – будьте осторожны и бдительны, возможно, уже сейчас Вы попали под пристальный взор рейдеров и их "работа ведется" в Вашем доме!

С целью оказания методической помощи собственникам помещений и управляющим организациям при выборе или изменении способа управления и смены управляющей организации, Администрациями поселений приняты постановления "О порядке выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления", с которыми можно ознакомиться на официальных сайтах.

Администрациями поселений во исполнение статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации до 1 января 2013 годабудут созданы органы муниципального жилищного контроля с наделением их полномочиями  по проведению проверок соблюдения управляющими организациями условий договоров управления многоквартирными домами.

По информации Зам. главы Администрации района по ЖКХ   К.С. Гусева

18 дек 2012, 17:31
Информация
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 100 дней со дня публикации.