Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое
За последние годы внешний вид большинства городов коренным образом изменился. Сегодня уже никого не удивишь красивыми вывесками и световой рекламой, которыми пестрят многочисленные магазины, кафе, офисы, разместившиеся на первых этажах жилых домов, стоящих вдоль центральных улиц. Причем количество указанных объектов, растет настолько быстро, что создается впечатление, что пройдет не так много времени и все мы забудем о том, что когда то на их месте были жилые квартиры.
При этом практика проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показывает, что владельцы «новоиспеченных» магазинов и офисов не всегда точно знают, чем же необходимо руководствоваться в случаях, когда возникает желание из квартиры сделать торговую точку либо офис и какие документы будут свидетельствовать о соблюдении ими действующего законодательства при проведении подобного преобразования.
Ответ на поставленный вопрос дает нам глава 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), которая посвящена условиям и порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом важно иметь в виду, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, находится в залоге у банка или иной кредитной организации).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Не допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с положениями ст. ст. 14, 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается органом местного самоуправления. Перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения закреплен в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, причем данный перечень является исчерпывающим.
В соответствии с данной нормой, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
В том случае, если перевод помещения не требует проведения его переустройства и (или) перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления собственнику либо его представителю после принятия решения о переводе. Данный документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является основанием использования этого помещения в новом качестве его собственником.
Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (далее по тексту – Уведомление о переводе) утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 г. №502.
Причем законом установлено, что решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
В том случае, если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, указывает на необходимость проведения таких работ в Уведомлении о переводе, направляемом собственнику или его представителю, после окончания которых, выдается акт приемочной комиссии, который подтверждает факт перевода помещения и является основанием для использования помещения в новом качестве.
Таким образом, для проведения государственной регистрации прав на помещение, статус которого изменен, но право собственности на помещение не регистрировалось в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) заявителю необходимо представить следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации прав;
2. Документ об уплате государственной пошлины в размере, предусмотренном п.п. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту НК РФ), т.е. 1000 рублей (15000 руб. – для юридических лиц);
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, свидетельство о рождении и т.п.);
4. Документ о постановке на учет налогоплательщика (для юридических лиц);
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность);
6. Учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
7. Документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа;
8. Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы на объект недвижимого имущества (договоры, свидетельства о наследстве, регистрационные удостоверения БТИ и т.п.);
9. Решение соответствующего органа местного самоуправления о переводе помещения;
10. Акт приемочной комиссии выполненных работ по переустройству и перепланировке помещений (в случае, если для использования помещения требуется проведение его переустройства (перепланировки) или иных работ);
11. Кадастровый паспорт помещения;
12. Справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений.
В том случае, если право на помещение было зарегистрировано в ЕГРП до изменения статуса помещения, то для внесения изменений в ЕГРП, заявителю необходимо представить:
1. Заявление о государственной регистрации прав;
2. Документ об уплате государственной пошлины в размере, предусмотренном п.п. 21 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту НК РФ), т.е. 200 рублей (600 руб. – для юридических лиц);;
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, свидетельство о рождении и т.п.);
4. Документ о постановке на учет налогоплательщика (для юридических лиц);
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность);
6. Учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица).
7. Документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа;
8. Решение соответствующего органа местного самоуправления о переводе помещения;
9. Акт приемочной комиссии выполненных работ по переустройству и перепланировке помещений (в случае, если для использования помещения требуется проведение его переустройства (перепланировки) или иных работ;
10. Кадастровый паспорт помещения.
В завершении хотелось бы особо подчеркнуть, что несоблюдение установленной ЖК РФ процедуры перевода нежилого помещения в жилое или жилого помещения в нежилое ведет к невозможности участия данного помещения в гражданском обороте, а значит и совершения с ним различного рода сделок, включая наследование. В связи с этим, собственникам, желающим изменить целевое назначение своего помещения или произвести его перепланировку, необходимо своевременно и в полной мере исполнять требования, предъявляемые к ним действующим законодательством.
И.о. начальника Белокалитвинского отдела Н.Н. Кузьменко
