Последние новости
05 дек 2016, 21:32
Приближается конец 2016 года, время подводить его итоги. Основным показателям финансового...
Поиск

» » » » Реферат: Гражданско-правовые сделки с квартирами


Реферат: Гражданско-правовые сделки с квартирами

Реферат: Гражданско-правовые сделки с квартирами Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека, поэтому выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:

проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;
постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

После процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т. д.

Для оформления в нотариальном порядке договора об отчуждении квартиры требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются.

Приватизированные муниципальные квартиры:

договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

свидетельство о собственности на жилище;

справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Кооперативные квартиры с выплаченным паем:

[sms]
свидетельство о собственности на жилище;

справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;

справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения:

оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муниципального жилья;

справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:

свидетельство о праве на наследство;

свидетельство о собственности на жилище;

справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.

Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимы следующие документы:

свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);

договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья;

соглашение об определении долей, зарегистрированное нотариально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;

справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников).
Для продажи комнаты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты за указанную в договоре цену. Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинники и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспорт доверенного лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять в суд иск о его выселении. В случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно.

Покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сохраняют права нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской.

Договор купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, которая устанавливает, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

нотариальное удостоверение;

последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему, и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован, стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются:

свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;

свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем;

свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира;

договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

Удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В исключительных случаях (ст. 165 ГК РФ) суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справки о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч. 2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена иными способами, например, подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

Поскольку в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец (ст. 241 ГК РСФСР) обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. При переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру, поэтому для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Для того чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания

Данный договор прямо не предусмотрен действующим законодательством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время находит все большее применение в нашей жизни. В этом случае применяется аналогия закона, и стороны при заключении договора руководствуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулированию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного проживания.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения покупателем обязанностей, оговоренных в договоре, продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его материальное положение изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещаются.

Договор мены

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности. Кроме того, договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем (ст. 255 ГК РСФСР).

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т. д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе.

Как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:

свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры).
Договор дарения

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя — обязанности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.

Дарение — это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет.

Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, в частности от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т. д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.

Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из Кодекса о браке и семье (КоБС), согласно которому опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель — давать согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.

Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, затем этот договор регистрируется Департаментом муниципального жилья.

Залог квартиры

Собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из статьи 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.

Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья необходимо представить следующие документы:

три экземпляра нотариально заверенных договоров (два подлинника и одна нотариально заверенная копия);

кредитный договор;

справку БТИ о стоимости квартиры;

подлинники правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т. д.);

доверенности (если они необходимы);

копию устава банка и регистрационное свидетельство;

заявление с просьбой зарегистрировать договор о залоге, завизированное заместителем руководителя Департамента муниципального жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке. Договоры об ипотеке требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).

В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель — лицо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и залогодержатель — лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право на удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может входить в наследственную массу и быть передана другому лицу в установленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На закладной делается отметка о ее регистрации.

Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Залогодателем может быть любое лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью), если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного распоряжения заложенным имуществом.

В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности. Однако в большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир. Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость квартиры, которую дает БТИ. Залогодатель не имеет права распоряжаться заложенным имуществом.

Из этого следует, что залогодатель, заключив договор залога, не может продать подарить, обменять заложенное жилище (если не оговорено другое).

Порядок наследования жилых домов и квартир

Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в установленном законом порядке.

Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место:

если наследодатель не составил завещания или его завещание в определенной части признано недействительным;

если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным, в этом случае не охваченная завещанием часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону;

если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.
Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет волю наследодателя.

Статьей 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети, в том числе усыновленные, супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждивении умершего не менее года до его смерти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.

Помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР, завещатель вправе оставить все свое имущество, предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР, любому лицу, государству, а также любому юридическому лицу.

В ст. 540 ГК РСФСР говорится, что “завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Можно говорить о том, что общей основной формой завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание.

Библиографический список

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ.

Гражданский кодекс РСФСР.

Основы гражданского законодательства союза ССР и республик.

Жилищный кодекс РСФСР.

Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики”.

Андрианов И. И. Жилищное законодательство. — М., 1988.

Фадеев В. И. Муниципальное право России. — М., 1994.

Как решить ваши жилищные проблемы. — СПб., 1994.

[/sms]

16 окт 2008, 14:05
Читайте также
Информация
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 100 дней со дня публикации.